*ST新海:關(guān)于2019年年報(bào)問詢函回復(fù)的公告
證券代碼：002089 證券簡(jiǎn)稱：*ST 新海 公告編號(hào)：2020-075 新海宜科技集團(tuán)股份有限公司 關(guān)于 2019 年年報(bào)問詢函回復(fù)的公告 本公司及董事會(huì)全體人員保證信息披露內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確和完整，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。 根據(jù)貴部《關(guān)于對(duì)新海宜科技集團(tuán)股份有限公司 2019 年年報(bào)的問詢函》（中小板年報(bào)問詢函【2020】第 232 號(hào)）的要求，新海宜科技集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”、或“新海宜”）及時(shí)組織對(duì)年報(bào)問詢函中的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了核實(shí)，現(xiàn)將相關(guān)問題回復(fù)說明如下： 1、年報(bào)顯示，你公司 2019 年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)（以下簡(jiǎn)稱 “凈利潤(rùn)”）為 6,323.61 萬(wàn)元，較上年增長(zhǎng) 112.38%。2019 年 10 月，你公司將 所持深圳市易思博軟件技術(shù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“易思博”）95%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給盈峰投資控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“盈峰控股”），交易金額為 14.22 億元，該交易產(chǎn)生投資收益 9.64 億元，對(duì)你公司實(shí)現(xiàn)扭虧為盈具有重大影響。請(qǐng)說明： （1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同涉及資產(chǎn)賬面價(jià)值為 1.45 億元，基于 2019 年 8 月 31 日 的評(píng)估價(jià)值為 22.47 億元。請(qǐng)補(bǔ)充披露估值的評(píng)估方法、主要參數(shù)、參數(shù)選取的主要依據(jù)及合理性、可比標(biāo)的及估值情況等，說明本次交易定價(jià)的依據(jù)及合理性。請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)核查并發(fā)表明確意見； 公司答復(fù)： 公司于 2020 年 7 月 1 日在巨潮資訊網(wǎng)（http://www.cninfo.com.cn）披 露了《關(guān)于 2019 年年度報(bào)告的更正公告》，對(duì)于因工作人員疏忽導(dǎo)致年報(bào)個(gè)別數(shù)據(jù)填寫錯(cuò)誤進(jìn)行了更正，其中合同涉及資產(chǎn)的賬面價(jià)值更正為 43,806.16 萬(wàn)元（新海宜賬面對(duì)易思博長(zhǎng)投成本 46,111.75 萬(wàn)元*0.95），合同涉及資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值更正為 138,045.87 萬(wàn)元（易思博整體資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值 145,311.44 萬(wàn)元*0.95）。 本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，新海宜委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)易思博的股權(quán)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，并在評(píng)估結(jié)果基礎(chǔ)上經(jīng)與交易對(duì)手協(xié)商后確定股權(quán)交易價(jià)格。 1、評(píng)估方法 1.1 股權(quán)的評(píng)估方法 對(duì)本次股權(quán)交易涉及的易思博全部股權(quán)價(jià)值的估值，評(píng)估機(jī)構(gòu)采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，其中：資產(chǎn)基礎(chǔ)法是將基準(zhǔn)日易思博賬面的全部資產(chǎn)（其中房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估）進(jìn)行評(píng)估加總后，扣減全部負(fù)債的評(píng)估值，得出股權(quán)的評(píng)估價(jià)值。收益法是按易思博以持有并出租易思博大廈為其主要業(yè)務(wù)，將大廈預(yù)測(cè)期內(nèi)的公司凈收益折現(xiàn)加總后，得出股權(quán)的評(píng)估價(jià)值。本次股權(quán)評(píng)估最終選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果。 資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指分別求出企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值并累加求和，再扣減負(fù)債評(píng)估值得到股權(quán)價(jià)值的一種方法。 各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法簡(jiǎn)介： 1.1.1 貨幣資金的評(píng)估 貨幣資金主要按賬面核實(shí)法進(jìn)行評(píng)估。其中其中現(xiàn)金采用現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)盤點(diǎn)日庫(kù)存現(xiàn)金，并追溯調(diào)整至評(píng)估基準(zhǔn)日，確定評(píng)估值；銀行存款采用將評(píng)估基準(zhǔn)日各銀行存款明細(xì)賬余額與銀行對(duì)賬單核對(duì)，確定評(píng)估值。 1.1.2 應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款的評(píng)估 應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款的評(píng)估采用函證或替代審核程序確認(rèn)賬面明細(xì)余額的真實(shí)性，分析其可回收性，并在此基礎(chǔ)上確定評(píng)估值。 1.1.3 應(yīng)收利息的評(píng)估 應(yīng)收利息的評(píng)估采用核查借款合同并按照借款合同約定的期限和利率確定評(píng)估值。 1.1.4 其他流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估 其他流動(dòng)資產(chǎn)為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，在了解稅額、繳費(fèi)費(fèi)率以及繳稅憑單的基礎(chǔ)上確定評(píng)估值。 1.1.5 其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估 其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資采用在對(duì)被投資企業(yè)股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)上乘以投資比例確定評(píng)估值。 1.1.6 投資性房地產(chǎn)的評(píng)估 由于易思博的主要資產(chǎn)為其持有的位于深圳市南山區(qū)海天二路的易思博軟件大廈房地產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估方法一般有市場(chǎng)法、收益法和成本法。 但由于易思博大廈所在為深圳市軟件基地，其土地用途為工業(yè)用地，按照出讓合同規(guī)定，宗地只能整體轉(zhuǎn)讓，不得分割轉(zhuǎn)讓。并且在基準(zhǔn)日前后，該區(qū)域沒有同類的工業(yè)用地上大宗商辦物業(yè)***成交情況，故市場(chǎng)法不適用。同時(shí)由于上述房地產(chǎn)主要為市場(chǎng)化出租使用，評(píng)估人員認(rèn)為采用收益法更能反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。 本次對(duì)上述投資性房地產(chǎn)采用收益法進(jìn)行評(píng)估。以標(biāo)的房地產(chǎn)在剩余使用壽命期內(nèi)的預(yù)計(jì)市場(chǎng)租金價(jià)格，扣除出租狀態(tài)下出租方需承擔(dān)的稅費(fèi)，按對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總，得出房地產(chǎn)的評(píng)估值。 收益法概述 收益法是根據(jù)一定市場(chǎng)條件下，選擇同一供需圈內(nèi)近期發(fā)生的同類房地產(chǎn)租金交易實(shí)例進(jìn)行調(diào)整以確定委估房地產(chǎn)市場(chǎng)公允租金，扣除相應(yīng)的成本和稅金以確定委估房地產(chǎn)的純收益，并按一定折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，以獲取委估房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。 評(píng)估值 = 未來收益期內(nèi)各期收益的現(xiàn)值之和，即： F ? （1 ? g )n ? P ? ?1 ? n ? （ r ? g ) ?? ?1 ? r ? ?? 其中：P―評(píng)估值（折現(xiàn)值）； r―所選取的折現(xiàn)率； F― 預(yù)期收益額 g― 未來租金增長(zhǎng)率 n― 剩余使用年限 1.1.7 固定資產(chǎn)的評(píng)估 對(duì)房屋建筑物類固定資產(chǎn)的評(píng)估，采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。 1.1.7.1 收益法概述 收益法是根據(jù)一定市場(chǎng)條件下，選擇同一供需圈內(nèi)近期發(fā)生的同類房地產(chǎn)租金交易實(shí)例進(jìn)行調(diào)整以確定委估房地產(chǎn)市場(chǎng)公允租金，扣除相應(yīng)的成本和稅金以確定委估房地產(chǎn)的純收益，并按一定折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，以獲取委估房地產(chǎn)價(jià)值的 評(píng)估方法。 評(píng)估值 = 未來收益期內(nèi)各期收益的現(xiàn)值之和，即： F ? （1 ? g )n ? P ? ?1 ? n ? （ r ? g ) ?? ?1 ? r ? ?? 其中：P―評(píng)估值（折現(xiàn)值）； r―所選取的折現(xiàn)率； F― 預(yù)期收益額 g― 未來租金增長(zhǎng)率 n― 剩余使用年限 1.1.7.2 市場(chǎng)法概述 市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是指在一定市場(chǎng)條件下，選擇條件類似或使用價(jià)值相同的若干房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件下待估房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格加以修正，從而確定待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。 公式：房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正 系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù) 設(shè)備類固定資產(chǎn)一般按重置成本法進(jìn)行評(píng)估。 評(píng)估值＝重置價(jià)值×成新率 1.1.8 在建工程的評(píng)估 在建工程為易思博大廈的整修工程，故與投資性房地產(chǎn)和房屋建筑物一并評(píng)估。 1.1.9 無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估 無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)同房屋建筑物一并評(píng)估。 無(wú)形資產(chǎn)-商標(biāo)、專利及軟件著作權(quán)均已不再使用故評(píng)估為零。 1.1.10 遞延所得稅資產(chǎn)的評(píng)估 遞延所得稅資產(chǎn)為資產(chǎn)增值準(zhǔn)備所涉及的所得稅資產(chǎn)，與資產(chǎn)增值準(zhǔn)備同步確認(rèn)。 1.1.11 負(fù)債的評(píng)估 流動(dòng)負(fù)債及非流動(dòng)負(fù)債采用替代審核程序確認(rèn)賬面明細(xì)余額的真實(shí)性，對(duì)各項(xiàng)負(fù)債進(jìn)行核實(shí)，判斷各筆債務(wù)是否是易思博基準(zhǔn)日實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)，債權(quán)人是 否存在，并以評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際需要支付的負(fù)債額來確定評(píng)估值。 評(píng)估基準(zhǔn)日2019年8月31日易思博整體經(jīng)審計(jì)后的總資產(chǎn)價(jià)值118,111.02萬(wàn)元，總負(fù)債 79,294.10 萬(wàn)元，股東權(quán)益 38,816.93 萬(wàn)元。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后的總資產(chǎn)價(jià)值 224,731.84 萬(wàn)元，總負(fù)債價(jià)值 79,420.41 萬(wàn)元，股東權(quán)益價(jià)值145,311.44 萬(wàn)元，增值 106,494.51 萬(wàn)元，增值率 274.35%。具體評(píng)估結(jié)果明細(xì)如下： 科目名稱 賬面價(jià)值（萬(wàn)元） 評(píng)估價(jià)值（萬(wàn)元） 增減值 增值率% 一、流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 52,305.41 52,305.58 0.17 0.00 貨幣資金 1,052.78 1,052.94 0.17 0.02 應(yīng)收票據(jù)凈額 94.41 94.41 - - 應(yīng)收賬款凈額 12,473.77 12,473.77 - - 預(yù)付賬款凈額 54.44 54.44 - - 其他應(yīng)收款凈額 38,630.02 38,630.02 - - 二、非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 65,805.61 172,426.26 106,620.65 162.02 可供***金融資產(chǎn)凈額 5,462.38 5,462.38 - - 投資性房地產(chǎn)凈額 54,631.48 158,500.00 103,868.52 190.13 固定資產(chǎn)凈額 2,727.16 5,908.92 3,181.76 116.67 在建工程凈額 66.43 - -66.43 -100.00 無(wú)形資產(chǎn)凈額 363.19 - -363.19 -100.00 遞延所得稅資產(chǎn) 2,554.96 2,554.96 - - 三、資產(chǎn)總計(jì) 118,111.02 224,731.84 106,620.82 90.27 四、流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 11,425.18 11,431.22 6.05 0.05 應(yīng)付賬款 4,482.33 4,482.33 -
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